離婚と不動産(ローン) − 細川行政書士事務所

 婚姻期間中にローンを組んで不動産(土地・家屋)を購入した場合、離婚する際には、その不動産や住宅ローンの処理が問題となります。

1、住宅ローンは、御夫婦が連帯して債務者になっている場合や、一方が債務者で他方の方が連帯保証人になって場合があります。いずれにしろ、離婚するということは他人になるということですので、離婚する際には、住宅ローンなどの金銭関係はきれいにするのが望ましいと思います。ただ、この問題はご夫婦だけでなく貸し主である金融機関も絡んでくる問題ですので、お二人だけで決めることはできず、金融機関等と相談して解決することになります。

2、ご夫婦ともが債務者として連帯して住宅ローンを支持払うように契約されている場合は、一方の方のみがローンを支払うように契約を変更することになります。それに伴って、不動産の名義も、共有になっているのであればローンを負担する方の単独名義人に変更することになります。

3、ご夫婦の一方の方だけが債務者で住宅ローンを支払い、もう一方の方が連帯保証人になっていることもあります。この場合は、連帯保証人となっている方が連帯保証契約を解消し、その代わりに債務者となっている方の親などの他の方が連帯保証契約を結ぶことになります。なお、連帯保証人とは、債務者となっている方がローンの支払いを怠った場合、債務者に代わってローンを支払わなければならない立場の方のことです。

4、以上のような方法で解決できない場合は、不動産を売却して精算することになるかもしれません。しかし、連帯債務者や連帯保証人になったままでも、相手がローンをしっかりと最後まで支払ってくれるものと信用して離婚する場合もあると思います。その場合は、金融機関と話をする必要はなく、ご夫婦で話し合い、離婚協議書・公正証書の中で、ローンは完済まで払う、払わなかった場合には相手に損害賠償を支払うと決めてもかまいません。また、事前求償や事後の求償についても記載することもできます。

5、そのほかに、ローンを完済したことを条件に財産分与として不動産を譲渡する等、決める方もおられます。この場合は、ローン完済後に、財産分与を原因として不動産の所有権や所有権持分を移転する登記をする必要があります。しかし、夫婦間の約束を破って、ローン完済後に、勝手に第三者に譲渡して所有権移転登記をしてしまう可能性もあります。そこで、そのようなことを防ぐために、あらかじめ所有権移転の仮登記する方法もあります。

6、また、御夫婦の一方の名義の家屋に、他方の方とお子様たちが住み続けると決める場合もあります。有償にするか無償にするか、いつまで住むことができるのか、お子さまが20歳になるまで住むことができる等、決められる場合もあります。

7、そのほかの状況や対応方法はあろうかと思いますが、注意して頂きたいことは、ローンが残っているのにも関わらず、金融機関に知らせずに、不動産の所有権もしくは所有権持分の移転の登記をすると、ローン契約書に記載されている罰則規定に抵触することになり、そのことを金融機関に知られてしまった場合は、ローンの残額を直ちに全額支払うよう請求される可能性もあるということです。

 離婚するに際しては、最初に不動産の扱いをどうするかご夫婦で話し合い、それを解決した後に、財産分与、慰謝料等の他の離婚条件を話し合って離婚協議書や公正証書を作成されるのがよろしいと思います。

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